Nova Lei do ITBI (LC 227/2026): o que muda para quem compra um imóvel

Neste artigo, de forma simples, você vai entender o que mudou, o que continua igual e por que quem já pagou ITBI pode ter direito de reaver parte do valor.

Primeiro: o que é o ITBI

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal, cobrado toda vez que um imóvel é comprado. A alíquota varia de cidade para cidade, mas costuma ficar entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel. Quem paga é o comprador, na hora de registrar a escritura.

A conta deveria ser simples: alíquota × valor real da compra. O problema começa quando a prefeitura resolve calcular o imposto sobre um valor maior do que o da escritura.

O que a LC 227/2026 mudou

A nova lei trouxe três pontos principais:

1) O momento da cobrança continua o mesmo. O ITBI é devido apenas no registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis — não antes disso. Um dispositivo que permitiria a cobrança antecipada chegou a ser proposto, mas foi vetado.

2) A base de cálculo é o valor de mercado. A lei define que o imposto incide sobre "o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado".

3) E aqui está a novidade que gera atenção: a lei passou a permitir que o município faça uma estimativa prévia desse valor, usando critérios técnicos como localização, padrão e área. Na prática, isso transfere para o contribuinte o ônus de provar que o valor pago está correto — quando antes era a prefeitura que tinha de justificar uma cobrança maior.

O que a LC 227/2026 NÃO mudou (e isso é importante)

Apesar da nova lei, uma decisão fundamental do Superior Tribunal de Justiça continua valendo: o Tema 1.113/STJ. Segundo esse entendimento, que vincula todo o país:

Ou seja: a LC 227/2026 não revogou essa proteção. O contribuinte continua tendo direito a que sua declaração seja respeitada e a que qualquer cobrança maior seja devidamente justificada.

Um detalhe que muitos ignoram: quando essa nova regra passa a valer

Como a LC 227/2026 é uma lei que inova nas regras (e não apenas esclarece o que já existia), ela precisa ser adaptada pelas leis de cada município e respeitar os prazos constitucionais de anterioridade. Na prática, cobranças feitas nesses novos moldes tendem a só produzir efeito a partir de 2027 — o que reforça a importância de olhar com atenção o que foi cobrado até aqui.

E quem já comprou e já pagou ITBI?

Este é o ponto central. Se você comprou um imóvel nos últimos 5 anos e o ITBI foi calculado sobre um valor maior do que o da sua escritura, é possível que você tenha pago imposto a mais.

A lei permite pedir a restituição de valores pagos indevidamente dentro do prazo de 5 anos (art. 168 do CTN). É um direito de quem já quitou o imposto — e a análise de cada caso depende de comparar o que constou na escritura com o valor sobre o qual a prefeitura efetivamente cobrou. Não é preciso ir à prefeitura, nem enfrentar filas. Entenda aqui a restituição de ITBI.

Como começar

É simples e sem burocracia para você: separe a escritura (ou contrato) do imóvel e a guia do ITBI que você pagou. Com esses dois documentos, dá para analisar se houve cobrança a mais. Você também pode calcular seu ITBI aqui e ver se o valor cobrado ficou acima da escritura.

Perguntas frequentes

Tenho quanto tempo para pedir a restituição do ITBI?
O prazo é de 5 anos contados do pagamento, conforme o art. 168 do CTN.

Como sei se paguei ITBI a mais?
Compare o valor da escritura com o valor que a prefeitura usou para calcular o imposto (consta na guia). Se a base foi maior que a escritura, pode ter havido pagamento a mais.

A nova lei de 2026 acabou com o direito à restituição?
Não. A LC 227/2026 mudou o procedimento de avaliação, mas não revogou o Tema 1.113 do STJ nem o direito de reaver o que foi pago indevidamente.

Preciso comparecer à prefeitura?
Não. A análise pode ser feita 100% online, a partir da escritura e da guia de pagamento.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado, nem representa promessa de resultado. O ITBI é municipal — alíquota e regras variam conforme a cidade.