Como pagar menos imposto na compra de um imóvel — e reaver o ITBI pago a mais

Ao fechar a compra de um imóvel, além do preço e do cartório, entra na conta o ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela Prefeitura. Ele costuma ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel. Parece simples, mas é exatamente aí que muita gente paga mais do que devia — sem perceber.

O que é o ITBI, em uma frase

É o imposto municipal que você paga para transferir o imóvel para o seu nome (no registro do cartório). Quem compra é, em regra, quem paga. Por lei, ele deveria ser calculado sobre o valor real da compra — aquele que está na sua escritura.

O erro mais comum: o "valor de referência" da Prefeitura

Muitas prefeituras ignoram o valor da escritura e calculam o ITBI sobre uma tabela própria — o chamado "valor venal de referência", quase sempre maior que o preço real. Resultado: o imposto sai inflado, e o comprador paga a diferença sem saber que isso pode ser questionado.

O que o STJ decidiu (Tema 1.113)

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, definiu três pontos importantes:

Ou seja: se o seu ITBI foi calculado sobre um valor maior que o da escritura, há um bom fundamento para discutir.

Então, como pagar menos imposto na compra do imóvel?

A resposta honesta: não existe "fórmula mágica" nem mágica para "fugir" de imposto. O que existe é pagar o valor certo — e, dependendo da situação, usar caminhos legítimos previstos em lei. Os três momentos em que isso aparece:

1) Na compra comum: o imposto deve incidir sobre o valor da escritura, não sobre a tabela da Prefeitura (Tema 1.113). Vale conferir a guia antes de aceitar como definitiva.

2) Em imóvel arrematado em leilão: a base deve ser o valor da arrematação (o que você pagou no lance), e não a avaliação do imóvel — que costuma ser maior.

3) No planejamento patrimonial (holding): quem organiza os imóveis em uma empresa familiar pode ter imunidade do ITBI na integralização do capital, dentro dos limites que a Constituição e o STF (Tema 796) estabelecem.

Cada um desses caminhos tem detalhes técnicos e exceções — por isso o ideal é uma análise do caso concreto antes de qualquer passo. Veja como funciona a análise de ITBI aqui.

Já pagou o ITBI? Dá para pedir de volta

Esse é o ponto que mais interessa a quem já comprou. Se o imposto foi calculado sobre um valor maior que o da escritura, a diferença foi paga a mais — e a lei permite pedir a restituição (a chamada repetição de indébito). Não é preciso brigar sozinho com a Prefeitura nem entender de imposto: o caminho é técnico e o escritório conduz. Entenda aqui a restituição de ITBI.

Existe prazo: 5 anos

Há um limite de tempo. Em regra, o prazo para pedir a restituição é de 5 anos contados do pagamento. Quanto mais o tempo passa, mais perto do limite você fica — por isso vale conferir o quanto antes se o seu caso ainda está no prazo.

Como começar

É simples e sem burocracia para você: separe a escritura (ou contrato) do imóvel e a guia do ITBI que você pagou. Com esses dois documentos, dá para analisar se houve cobrança a mais e se o seu caso tem fundamento. Faça a análise do seu ITBI aqui.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado. O ITBI é municipal — alíquota e regras variam conforme a cidade.