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Está em discussão no Congresso o PLP 108, que pode alterar como as prefeituras calculam o ITBI daqui para frente. Enquanto isso, uma coisa não muda: quem pagou imposto a mais nos últimos 5 anos segue com direito à restituição — mas esse prazo corre mês a mês.
Neste artigo você vai entender o que está em discussão no Congresso, por que isso não apaga o direito de quem já pagou — e por que esperar pode custar caro.
O STJ definiu, no Tema 1.113 (decisão que vincula todo o país), que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo comprador — que se presume verdadeiro. A prefeitura não pode simplesmente cobrar sobre um "valor venal de referência" criado por ela mesma; para afastar o valor declarado, precisa abrir processo administrativo com direito de defesa.
Mesmo assim, muitos municípios seguem cobrando a maior — e é por isso que tanta gente tem direito à restituição da diferença. Já explicamos essa base no artigo sobre a nova lei do ITBI (LC 227/2026).
O PLP 108/2024 é um dos projetos que regulamentam a reforma tributária. Entre outros pontos, ele discute autorizar os municípios a fixar previamente o "valor de referência" para o cálculo do ITBI — justamente a prática que o STJ considerou ilegal no Tema 1.113.
O ponto central: se aprovado como está, o PLP 108 muda as regras para as transações futuras. Ele não apaga o direito de quem já pagou ITBI calculado a maior sob as regras atuais — esse direito continua sendo analisado pela lei do tempo do pagamento.
A restituição do ITBI pago a maior tem prazo: 5 anos contados de cada pagamento (art. 168 do CTN). Isso significa que a prescrição corre mês a mês — a cada mês que passa, pagamentos mais antigos vão saindo do alcance.
Quem comprou imóvel de 2021 em diante ainda está, em regra, dentro do prazo. Mas quem comprou em 2021 está no limite: as parcelas mais antigas já começam a prescrever.
Comprou imóvel nos últimos 5 anos? Envie a escritura e a guia do ITBI. A análise inicial é sem compromisso.
Analisar o meu ITBIÉ uma comparação simples entre dois documentos: o valor que está na sua escritura (ou contrato) e o valor sobre o qual a prefeitura calculou o imposto, que consta na guia do ITBI. Se a base usada pela prefeitura foi maior que a escritura, há indício de cobrança a maior.
Você também pode fazer uma conferência rápida na nossa calculadora de ITBI, ou conhecer o passo a passo completo na página de restituição de ITBI.
Se o PLP 108 for aprovado, perco o direito à restituição?
Não quanto ao que você já pagou. As mudanças em discussão valem para transações futuras; o que foi cobrado sob as regras atuais é analisado por elas.
Comprei em 2021. Ainda dá tempo?
Depende da data de cada pagamento, por causa do prazo de 5 anos. As parcelas mais antigas prescrevem primeiro — por isso a análise não deve esperar.
Preciso ir à prefeitura?
Não. A análise é feita a partir da escritura e da guia do ITBI, 100% online.
Isso vale para qualquer cidade?
O Tema 1.113 do STJ vincula todos os municípios do país. Alíquota e procedimentos variam por cidade, mas a regra da base de cálculo é nacional.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado, nem representa promessa de resultado.
Envie a escritura e a guia do ITBI. A primeira análise é sem compromisso.
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