IPTU maior pelo tamanho do imóvel: o STF decidiu que a prefeitura não pode

Em resumo: no Tema 1.455 da repercussão geral (ARE 1.593.784/SC, julgado em 05/08/2026), o STF fixou a tese de que é inconstitucional a lei municipal, posterior à Emenda 29/2000, que fixa a alíquota do IPTU em razão da área do imóvel. Não houve modulação de efeitos. Onde a lei local usa a metragem para definir o percentual do imposto, abre-se a discussão sobre o recálculo e a restituição dos últimos 5 anos.

O que a Constituição permite no IPTU

Desde a Emenda Constitucional 29/2000, o art. 156, § 1º, da Constituição autoriza o município a fazer duas coisas com a alíquota do IPTU: torná-la progressiva em razão do valor venal do imóvel e diferenciá-la de acordo com a localização e o uso. É uma lista fechada. Área construída, área do terreno, número de pavimentos ou qualquer outro critério de tamanho não estão nela.

O raciocínio do Supremo é simples: o tamanho do imóvel já entra no cálculo do valor venal, que é a base do imposto. Usar a mesma área de novo para aumentar a alíquota é criar uma progressividade disfarçada, fora dos critérios que a Constituição admite.

O caso julgado

A discussão chegou ao STF a partir de Chapecó (SC). A Lei Complementar municipal 639/2018 elevou para 1% a alíquota do IPTU dos imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m², enquanto os demais pagavam 0,5%. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina havia considerado a regra válida, tratando a área como critério de "uso". O Supremo reformou esse entendimento e fixou a tese com repercussão geral, que vale para todos os municípios do país.

Atenção: alíquota é diferente de base de cálculo

Vale a precisão técnica, porque aqui mora a confusão mais comum. Todo município calcula o valor venal multiplicando a área pelo valor do metro quadrado e aplicando fatores de correção. Isso continua válido e não foi tocado pela decisão. O que o STF barrou é usar a área para escolher o percentual que incide sobre esse valor venal. Se a lei da sua cidade diz algo como "imóveis com mais de X m² pagam alíquota de Y%", é disso que se trata.

Onde isso acontece

O critério da área aparece de três formas nas leis municipais: faixas de área construída com alíquotas crescentes; alíquota maior a partir de certa metragem; e alíquota própria para terrenos e glebas a partir de determinada área. Em levantamento inicial que fizemos, encontramos regras desse tipo em municípios de Santa Catarina e do Rio Grande do Sul, inclusive em capitais e grandes cidades. Cada lei tem redação própria e precisa ser lida caso a caso.

Quem pode ter direito

Qualquer contribuinte cujo imóvel caiu numa alíquota maior por causa da metragem. Na prática, o impacto é maior para:

1) Galpões, indústrias e centros logísticos, que costumam ficar nas faixas mais altas de área;
2) Prédios comerciais, clínicas, escolas e hotéis, especialmente onde a lei combina uso com faixa de área;
3) Casas amplas, terrenos e glebas urbanas, incluindo loteadoras e incorporadoras com estoque de terrenos.

O que se pode buscar: o recálculo do IPTU pela alíquota correta, a restituição do que foi pago a mais nos últimos 5 anos (art. 168 do Código Tributário Nacional), com correção, e um carnê menor daqui para a frente. Como a decisão não teve modulação, o passado entra na conta.

Como saber se o seu caso se encaixa

O carnê do IPTU informa a alíquota aplicada ao seu imóvel. A lei municipal (código tributário ou lei específica do IPTU) mostra como essa alíquota foi definida. Quando a tabela de alíquotas tem uma coluna de metros quadrados, o sinal está dado. A confirmação, porém, exige a leitura da redação vigente da lei, do histórico de alterações e dos lançamentos dos últimos exercícios, e é isso que a análise técnica faz.

Perguntas frequentes

O que o STF decidiu?
Que a lei municipal posterior à Emenda 29/2000 não pode fixar a alíquota do IPTU em razão da área do imóvel (Tema 1.455, 05/08/2026, unânime).

Posso pedir de volta o que paguei a mais?
A discussão alcança os últimos 5 anos, com correção, além da redução do imposto futuro. Depende da lei do município e dos lançamentos do período.

Vale para a base de cálculo por metro quadrado?
Não. Calcular o valor venal pela área continua válido. A decisão trata da alíquota.

Preciso esperar a prefeitura mudar a lei?
Não. A tese de repercussão geral já pode ser aplicada aos casos concretos, tanto no pedido administrativo quanto na via judicial.

Isso vale para imóvel residencial?
Sim, se a lei local aplicar alíquota maior pela área. No caso julgado, a regra atingia casas com 400 m² ou mais.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual do seu caso, que depende da lei do seu município e dos lançamentos do seu imóvel. Nenhum resultado é garantido (Provimento 205/2021 da OAB).